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4 fórmulas para identificar una buena inversión.

4 fórmulas para identificar una buena inversión.

Al invertir en una propiedad, para su renta o apreciación, existen nímeros base que debemos calcular a la hora de tomar la desición de que propiedad adquirir.

Si estas comenzando a invertir o aun no aplicas estos cálculos aquí te presentamos las cuatro formulas primordiales que te ayudaran a  determinar la rentabilidad de invertir en una propiedad especifica. Con estas formulas podrás evaluar y comparar eficientemente los números reales que ofrece cada inversión y pintar un panorama para el retorno de la misma.

1. Cashflow

CashFlow o flujo de efectivo es la cantidad de efectivo sobrante mensual de una propiedad de renta posterior a cubrir los gastos de operación y reparación. Esta cantidad es el flujo de ganancia que la propiedad nos ofrece mes a mes y compondrá el retorno de nuestra inversión.

La fórmula para realizar el cálculo es la siguiente:

Cashflow = ingreso de rentas bruto – gastos totales

Los gastos totales en flujo de efectivo deben reflejar pagos de ipoteca, seguros, impuestos de la propiedad, reparaciones y mantenimiento y costos de vacancia, es decir, todos los gastos afectando la propiedad.

Si una propiedad de $100,000 se renta a un 1% mensual de su valor total obtenemos una renta de $1,000 mensuales. Suponiendo un 10% de gastos sobre el precio de renta en ese mes la operación concluye:

Cashflow= $1000 – $100 = $900

La operación muestra que el flujo de efectivo que compone nuestro retorno será de $900 mensuales.

2. Cash on Cash return.

El Cash on cash return o Retorno de efectivo sobre efectivo, expresa la relación entre el flujo de efectivo anual y el efectivo invertido inicialmente para adquirir la propiedad. En otras palabras este calculo nos permitira determinar como tu dinero trabaja para ti.

La fórmula se expresa:

Cash on cash return = cashflow anual / inversiòn inicial

Tomando ejemplo de renta anterior: 

Se considera que para adquirir la propiedad se realizó  un pago del 30% ($30,000) del valor total como único gasto inicial, lo que incluye enganche y pago de hipoteca por el primer año. 

Se considera que para adquirir la propiedad se realizó  un pago del 30% ($30,000) del valor total como único gasto inicial, lo que incluye enganche y pago de hipoteca por el primer año. 

Por propósitos de mantenerlo simple, no consideraremos factores externos o gastos de reparación.

Cash On Cash Return = ($900 x 12) / $30,000 = 0.36 = 36%

3. Net Operating Income.

El Net Operating Income (NOI) es un panorama de ingresos y gastos de la propiedad con la finalidad de realizar una evaluación general de la propiedad.  Muchos inversionistas utilizan esta cifra como clave para determinar la rentabilidad de una propiedad.

La formula es la siguiente:

NOI = Ingreso de rentas bruto anualizado –  Costos de operación

A diferencia del CashFlow, los costos de operación del NOI incluyen costos internos indispensables para la operación, como gastos legales, de administración, servicios, vacancia etc.. El calculo del NOI debe excluir intereses en prestamos, depreciación y amortizaciones.

Siguiendo el ejemplo anterior y con la finalidad de simplificar, se tomara en cuenta los gastos de operacion como: Pérdidas por vacancia + costos de mantenimiento. Si consideramos una vacancia del 10% anual o 1/12 meses veriamos una perida de $1000 por vacancia. 

Por lo tanto:

NOI=  $12,000 – ( $1200 + $1000) = $9,800.

4. Tasa de Capitalización.

La Tasa de capitalización describe el retorno de nuestro dinero basado en el ingreso de operación neto y el precio de la propiedad. 

Por lo tanto el CapRate se calcula:

CapRate = NOI / Precio de adquisición = 10,900 / 100 000 = .109 = 10%

La variación en las tasas de capitalización están determinadas por la demanda del área en el que se encuentra la propiedad, el tamaño de la ciudad en la que se encuentra el área. 

Usualmente en grandes ciudades encontramos tasas bajas de capitalizacion como por ejemplo Manhattan, NY que tiene una tasa de capitalizacion de 3.8%. 

Por el contrarios ciudades en desarrollo ofrecen mejores tasas de capitalización de hasta un 10%. Diferentes inversionistas determinan diferentes CapRates como buenas, puesto que hay quienes argumentan que a partir de una tasa del 2% la inversión se considera buena.

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