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5 indicadores de un buen mercado inmobiliario.

5 indicadores de un buen mercado inmobiliario.

Si tu objetivo es invertir en bienes raíces es necesario entender el mercado local antes de realizar una inversión. Esto te ayudará a visualizar y planificar a largo plazo tu inversión, así como asegurar un nivel mayor de certeza y que el dinero posicionado tenga el rendimiento esperado.

Para entender un mercado es esencial realizar un análisis de la situación de diferentes indicadores económicos que nos permiten entender el panorama, ayudándonos a posicionar de una manera inteligente nuestra inversión.

La economía de una ciudad y su mercado inmobiliario se ve reflejada en la prosperidad de la población. Históricamente el indicador principal para la demanda de vivienda es la tasa de empleo. Si un estado cuenta con la política, empleo, infraestructura y economía necesaria para mantener un nivel de calidad de vida para la población, el mercado inmobiliario es de los primeros en ver crecimiento, puesto que las condiciones de prosperidad indican un panorama positivo y la demanda de la vivienda va en aumento.

01. Crecimiento poblacional.

El crecimiento poblacional es un gran indicador del mercado inmobiliario, puesto que màs habitantes requieren más vivienda, màs servicios y generan momento en la economìa local. Por el contrario, una ciudad sin crecimiento poblacional o que pierde población representa un estanque económico, puesto que la base de toda la economía es el intercambio de bienes y servicios dentro de la sociedad. Mayor población se traduce en màs fuerza laboral para las empresas, más oportunidades de negocio y màs movimiento económico en la zona.

Para identificar un crecimiento poblacional deseable, no basta con que la ciudad crezca unos cuantos habitantes al año. Se recomienda, con fines de análisis inmobiliario, un crecimiento poblacional de aproximadamente 18% a 20% en un lapso de 15 años o un 1.25% de crecimiento anualizado como mínimo. 

Es importante notar que este crecimiento es para ciudades de mediano tamaño y en desarrollo, puesto que las grandes ciudades tienen un crecimiento màs lento, donde el 1% anualizado es considerado un crecimiento positivo.

Una manera fàcil de conocer esta informaciòn es utilizar el recurso de Google, buscando la palabra Poblaciòn + Ciudad, Estado. Ej. Poblaciòn Mèrida, Yucatàn.

2. Tasa de desempleo.

Una población económicamente saludable repercute de manera directa en la economía estatal, abriendo así una vez más un panorama saludable para la progresión de una ciudad y su expansión urbana y económica.

El poder adquisitivo de la población se encuentra directamente relacionado con las condiciones de empleo y el crecimiento de este. Entre más trabajos sean generados en un periodo, mayor será la demanda de vivienda. Esto usualmente se ve potenciado cuando las tasas de interés hipotecario son bajas con respecto a periodos anteriores.

El crecimiento de indicadores de trabajo se manifiesta de una manera inmediata pero constante a través del tiempo, es decir, debemos buscar ciudades que presenten indicios positivos de crecimiento de empleo en los últimos 12 a 18 meses y presenten un panorama de políticas públicas que consideren la futura creación de empleos como un objetivo de periodo.

Podemos analizar estas cifras con indicadores de la INEGI tales como las tasas de desocupación, así con noticias, preferiblemente de prensa gubernamental, donde podemos encontrar cifras certeras sobre creación de empleos por inversión pública y privada

03. Índices de seguridad.

La seguridad y el crimen es probablemente uno de los factores que màs afectan al inversionistas inmobiliarios de una manera directa. Si has invertido en una ciudad con alta presencia de crimen, entenderàs lo problemático que puede ser atender una propiedad donde los gastos de operaciòn se elevan debido a esto, o incluso, donde los inquilinos no pueden efectivamente cubrir sus rentas y generan adeudos, muchas veces llevando a la evicción, y donde posteriormente no hay nada bajo tu control para mejorar la situación.

Posteriormente salirse de estos mercados es difícil, puesto que intentar vender la propiedad puede llegar a tomar más tiempo y probablemente requiera perder parte de tu inversiòn, ya sea por recortar el precio de venta para acelerar el proceso o perdiendo rentas, estos mercados terminan acorralandote en un callejón donde perder es inevitable.

Existen diferentes indicadores de criminalidad en Mèxico. Entre los mejores recursos están el Semáforo delictivo, la INEGI y ElCrimen

Dentro de las estadísticas de la INEGI, la incidencia delictiva es un indicador clave, a pesar de esto, llevar una comparativa con las páginas posteriores sobre la tasa por tipo de crimen puede beneficiar la toma de decisiones puesto que los datos deben ser actualizados, beneficio que las últimas nos ofrecen puesto que sus indicadores son mensuales.

4. Inversión.

La inversiòn pública es un importante indicador de las predicciones de crecimiento e intenciones del sector público con respecto a la atracción de la ciudad para inversionistas. Esfuerzos en mejorar las condiciones económicas, de empleo e inversión permiten atraer inversiòn que potencie la economía local generando empleos. Una fuerte inversiòn en infraestructura, transporte, seguridad y mejores servicios son atractivos para empresas privadas que buscan panoramas positivos para posicionarse y crecer sus empresas.

Por el otro lado, la inversiòn privada es un principal impulsor económico, principalmente la inversión en industria y servicios de gran escala que llegan a las ciudades por medio de política pública y relaciones exteriores formadas por iniciativa gubernamental. 

Llevar un seguimiento de noticias es esencial para entender el panorama de  inversiòn en una zona específica. Cercano al punto anterior, la relaciòn de seguridad e inversiòn pública, en conjunto con la fuerza de trabajo disponible, son algunos de los factores decisivos para el interès de la inversiòn privada.

México ¿Como vamos? es una gran herramienta para esto.

5. Aumento en el precio medio de propiedades.

Esta cifra indica el punto medio en el valor de las propiedades de una plaza específica vendidas en un lapso de tiempo específico.  El precio medio no solo comunica el valor, si no el estado del mercado en el plazo de tiempo analizado. El precio medio de las propiedades es probablemente uno de los indicadores más claros sobre el estado de un mercado inmobiliario. 

Un aumento constante de estos valores puede significar un crecimiento saludable del mercado, y contrastándolas con años anteriores podemos analizar el panorama general del mercado en base a un tipo específico de propiedad.

Diferentes pàginas de propiedades ofrecen recursos para realizar este análisis, aunque es importante considerar que muchas veces los precios pueden estar posteriormente inflados y ajustados a las expectativas y necesidades de quienes las publican. 

A Pesar de esto forman un buen recurso para obtener una idea de este indicador.

Propiedades.com / Inmuebles24 / Metros Cúbicos

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